При этом под инвестиционным евроремонтом мы
понимаем более-менее приближенное к международному качеству жилья
вложение материалов – начиная с профессионального тщательного
выравнивания полов, потолков и стен и заканчивая высоким качеством и
эстетикой сантехники и красивым и удобным расположением освещения.
Упоминаем об этом потому, что отечественной реалией является и
евроремонт в значении – косметическое покрытие всех заметных мест
квартиры среднеценовыми материалами или вставка аналогичных элементов в
низкоценовую инфраструктуру квартиры. Это, безусловно, хороший
бюджетный вариант по сочетанию эстетика/затраты – но увы, он очень мало
влияет на цену недвижимости, не более 5-10 тысяч долларов при затратах
2-3 тысячи, что делает невозможным использование такого ремонта в
качестве инвестиции.
Для первоначального изучения лучше выбрать квартиры в домах
трех-пятилетней давности (на данный момент 2005-2007 годов) – только в
них одновременно можно найти и еще непроданное незаселенное жилье, и
обжитые квартиры с хорошим ремонтом. Поскольку статья предназначена не
для миллионеров, а для инвесторов со 100-200-ми тысячами долларов, для
примера исследования мы взяли относительно дешевую троещинскую улицу
Милославскую – а именно, ее новый «четный» квартал из шести утепленных
домов как раз указанных годов постройки (Милославская, 2, 4, 6, 2а, 4а
6а – серия КТУ).
Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные
новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное
жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190
тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто
возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч
американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около
20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале,
175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч.
В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении
нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной
(формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5
000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат
«формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным.
И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта,
становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен
в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или
вообще о повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора
квартиры для инвестиции смотрите здесь ). Разумеется, аналогичный
принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи
«евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в
доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером
150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.
Недострой + ремонт – есть ли смысл?
Казалось бы, гораздо больший выигрыш может ожидать того, кто
профинансирует квартиру в строящемся доме, который заканчивается
постройкой (что снижает риск «вечного недостроя», хотя и не устраняет
его совсем, но зато заметно «снижает» цену квартир по сравнению с уже
сданным домом).
Так, на той же дешевой пока Троещине на улице Цветаевой в почти
законченном и уже частично сданном ряде «многосекционок» серии
АППС-люкс в конце февраля можно купить однокомнатную квартиру от 62
тысяч долларов, трехкомнатную за 100 тысяч. Риск несдачи этого явно
живого объекта в ближайший год-два, по наблюдениям автора, уже
стремится к нулю. При этом после такой инвестиции и последующей вполне
вероятной продаже «единички» с евроремонтом за 95 тысяч, а «трешки» за
180 тысяч, можно «наварить» 13 тысяч американских единиц в случае
однокомнатного жилья и 35 тысяч в случае трехкомнатного.
Однако и без ремонта квартиры в уже сданных секциях этих домов стоят
примерно на те же суммы дороже (однокомнатная 75 тысяч, трехкомнатная
135 тысяч). А ведь маклерские и налоговые выплаты при меньшей стоимости
жилья вы платите меньшие. Вывод если инвестировать в «почти-дострой»,
то ремонт делать не обязательно. Разве что вы собираетесь до продажи
некоторое время жилье сдавать. Впрочем, в приведенном троещинском
варианте найти арендатора, согласного снимать евроремонтную квартиру за
соответственную цену на улице Цветаевой, будет весьма непросто.
И наконец, если вы будете инвестировать в только начатую постройку, там
прибыль возможна в два-три раза большая, чем вышеуказанные числа. Но
там и сроки, даже если все пойдет по плану, немалые, и риски, особенно
в кризис, для небогатых людей непомерно огромные...
Самая выгодная инвестиция: прогноз риэлтеров
Однако в условиях маловероятности повышения цен на квартиры в Киеве
действительно выгодной инвестицией 100-200 тысяч долларов в
недвижимость риэлтеры называют покупку и ремонт домов с участками за
пределами города.
Прежде всего, речь идет о Крыме. В «провинциальных» приморских поселках
(Кастрополь, Малореченское, Курортное и т. д.) в настоящее время можно
приобрести и недостроенный коттедж от 100 000 долларов, и старый
обычный частный дом от 30 000 с небольшими участками вокруг них. При
этом, по мнению наблюдателей, после стабилизации политической ситуации
в Украине и некоторого замедления кризисной «кривой» в России и Украине
вернется массовый спрос на крымскую прибрежную землю, что вызовет
обратный рост ранее падавших крымских цен.
Ориентировочно, такой глобальной рост – и в отношении самой земли, и в
отношении готовых дачных комплексов – с лета 2010 до 2012 года составит
30-50%. При этом случае проведения хорошего ремонта – возможно
надстройки и расширения, и превращения обычного частного дома в некое
подобие коттеджа на 5-6 и более отдыхающих – можно быть уверенным в
возможности продажи этого же комплекса через пару лет на 70-80% дороже
цены его покупки.
Таким образом, приобретя в приморском поселке старый дом и 10 соток за
100 тысяч близ моря, сделав там за 30 тысяч долларов ремонт и потратив
за несколько лет тысяч пять на поддержание дома в надлежащем состоянии,
вполне вероятно сбыть весь комплекс через пару лет за 180 тысяч, а то и
дороже – покупатели в лице крымчан, занимающихся рекреационнным
бизнесом, обычно быстро находятся. Попутно в эти же годы можно и нужно
сдавать дом отдыхающим, получая при этом дополнительный доход при плате
10-15 долларов в день – 4-5 тысяч долларов в сезон (каковых денег с
избытком хватит и на текущий ремонт, и на выплаты местному жителю,
которого вы наймете посматривать за объектом в несезон). И, возможно,
продавать недвижимость вам вообще не захочется. В конце концов, в
собственном доме близ моря можно хоть иногда отдыхать и самому – а это
ведь не только несомненное удовольствие, но и экономия финансов.
Аналогично ожидается повышение (возвращение) цен и на участки
(коттеджи, дачи) вокруг Киева. Однако тут повышение стоимости
прогнозируют на уровне максимум 15-20%, то есть в случае хорошо
отремонтированной дачи или еврокоттеджа при вложении в покупку
неремонтированного или недостроенного жилья с участком и его
последующий ремонт 120 тысяч можно ожидать продажи этого комплекса за
150 тысяч, но вряд ли больше. Да и рынок аренды дач под Киевом весьма
неразвит, то есть получить доход от этого маловероятно, а вопрос охраны
(и расходов на нее) такого комплекса почти везде (кроме хорошо
охраняемых садовых товариществ) стоит довольно остро.
источник: prostobank.ua
|